泉州市作为“万亿经济强市”和“海西重要门户城市”，2019年GDP占全国的1%，人口占全国的0.6%，房地产税收占全国的0.44%，在新晋二线城市中具有一定的代表性。因此，尝试从税收视角对泉州市近20年房地产市场的供给侧及需求侧进行纵向分析;对2019年GDP进入9000亿俱乐部的7个城市及民营大市温州、福建省内其他地区的房地产指标数据进行横向比对;对关键时间节点政府出台的房地产政策效应进行梳理和解读，力求对泉州市房地产市场的运行质量和税源变动情况做个清晰到位的判断。

 国家税务总局泉州市税务局局长沈家骏(左一)与全国政协委员吕培榕（右一）交谈

房地产业税源发展基本情况

房地产业是国民经济的热点行业，也是长期可靠的重要税收来源。2001-2019年泉州市房地产业税收年均增长22.97%，比同期GDP及税收总额年均增长率分别高9.34、9.05个百分点，部分年度税收增量贡献几近“半壁江山”。2019年及2020年1季度在房地产交易市场大幅降温（新冠疫情初步影响）及政策性减收因素的叠加影响下，分别负增长22.3%和26.6%。

税收亮点。泉州经济总量连续21年领跑福建省，2001-2020年1季度房地产增加值占GDP比值基本保持在4-5.5个百分点，累计房地产税收占全市税收总量的13.9%。近20年来，泉州市房地产税收表现抢眼，主要表现在：一是房地产业税收总量“举足轻重”。2001-2019年，泉州市房地产业税收从2.77亿元提升到114.51亿元（其中2018年147.4亿元），年均增长22.97%，高出同期全市税收总额年均增速（13.92%）9个百分点。受此拉动，泉州市房地产业税收贡献也“水涨船高”，占全市税收总额的比重从2001年的4.02%提升至2019年的15%（其中2018年18.2%），累计提高10.98个百分点，在98个行业大类中位居首位。二是房地产税收增量“一枝独秀”。

2001以来，泉州市房地产业税收增幅虽然波动较大，而且2019年至今有较大的下滑，但2002-2018年累计增收135.6亿元，占同期税收增收总额的18.28%，特别是2017年和2018年分别增收19.9亿元、20.8亿元，占当年全市税收增收总额的48.07%和40.78%，增量贡献几近“半壁江山”。三是微观税负“平稳适中”。由于建筑成本相对固定，商品房均价的高低成为影响房产增值的一个主要因素，也是影响房地产税收收入、微观税负的重要因素。从2018年房地产业微观税负看，在2019年GDP进入9000亿元俱乐部的七大城市及民营经济大市温州市、同省的厦门市九城市中排名第五，泉州市处于居中地位，低于东莞、济南、厦门16.1、10、8.7个百分点，高于福州、西安、温州2.88、2.2、1.3个百分点。

税源薄弱点。尽管房地产业税收亮点频现，但泉州市房地产业税源发展基础仍不牢固。一是房地产业税收贡献与泉州市的“福建经济大市、人口大市”地位不匹配。从经济发展的一般规律来看，产业经济贡献与GDP总量存在一定的正相关，随着城镇人均可支配收入及城镇化率的提升，房地产业对国民经济增长的重要性不言而喻。从全省范围看，泉州市GDP总量全省第一、常住人口全省第一，而房地产税收总量仅居全省第三，占比17.51%，比福州和厦门分别少8.78、9.69个百分点;房地产税收增幅16.39%，在全省九个地市+平潭中排名第六位。与2019年GDP进入9000亿元俱乐部的七大城市及民营经济大市温州市、同省的厦门市相比，泉州市经济总量位居首位，但在房地产税收入库数、城镇人均可支配收入、城镇化率、商品房均价等四项指标上，泉州市低于东莞、济南、福州、温州、厦门市。二是房地产业税收协调系数偏离度高。经统计核算，泉州市2001-2004年协调系数在1.05-1.55间，产业税收与产业经济协调性较好;2005-2014年产业税收协调系数从1.8飙升至4.29，偏离度很高;但从2015年开始逐步回调，2019年企稳至2.81，产业税收与经济发展协调性逐步改善。同期，工业部门的产业税收协调系数从2011年的1.23一路下滑到2019年的0.85，后劲略显不足；建筑部门的产业税收协调系数长期在0.8左右徘徊，但到2018年、2019年则分别为0.99和1.03，产业税收与经济发展协调性趋好。

税务监管与行业发展良性互动。一是强化基础管理力度。在企业自愿的前提下，采取“扣除费用事前全程管理”方式，防止纳税人通过虚列成本、费用逃避纳税义务。对于经比对发现有土地增值税工程造价成本扣除金额偏高于按房地产开发项目工程造价计税成本标准测算的金额，取得的票据在合法性、有效性等方面存在异常情况的，及时以适当方式发送企业提醒。二是强化核定征收力度。实行核定征收前置评估测算方式，对于采用核定征收的，先行对该项目土地增值税税负进行评估测算，其工程造价成本扣除金额不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，征收率不低于评估测算的土地增值税税负，即“双线控制”方式，防范执法风险。

房地产市场供给侧及需求侧分析

供给侧分析。对于泉州市房地产市场供给侧的判断，长期的驱动力是人口，短期的影响因素则是供地、信贷、政策。一是2015年后土地出让大幅减少。随着房地产行业从增量转向存量市场，城市土地供应愈发稀缺和珍贵，房地产企业拿地压力上升。2010年以来出让土地供给量大大缩水，而土地价格环比增高，由此也大大地拉高了这一时期的商品房均价。二是房地产开发投资增幅跌宕起伏。2010—2014年泉州市房地产投资增幅快于固定资产投资增幅，处于32.5%-48%高位，但2015年一下子下滑至-12.2%，2016年至2017年仍在2.8%、-0.8%低位运行;2017年、2018年明显回暖，分别回升至12.8%、15.8%。三是金融信贷增势良好。政府多次出台支持个人住房信贷政策，住房贷款余额从2010年至2019年,年均增长22.9%。四是商品房库存量较大但保持相对稳定。2015-2019年泉州市房地产受宏观调控影响，竣工面积增幅从2015年的2.3%直接升至2016年的65.6%，2017起开始回落，至2019年降到-34.82%;商品房销售面积和销售金额在2015年—2017年双双稳步上升，2018年-2019年明显下滑;2016年在中央出台去库存政策的实施下，商品房待售面积收缩，2017年至2019年库存量较大但保持相对稳定。

房地产市场需求侧分析。一是房地产改善型需求上升。一般认为，购房面积90平方以下是刚需、90-144平方是改善性需求、144平方以上偏向于投资投机。2014-2019年泉州市住宅销售面积90平方以下、90-144平方、144平方以上分别占比13.4%、71%和15.7%。刚需占比在2014-2016年保持在14%-20%之间，2017年开始回落，至2019年占比仅为8.4%;2016年1月1日起国家放开二胎政策，2017年改善型需求占比从2014年的65.7%上升到69.6%，至2019年提高到78.7%;投资性需求呈阶段性回落，从2014年的18.6%一路下滑到2019年的13%，反映泉州市房地产刚需型相对稳定，改善型需求上升，而投资投机程度则处于可控范围。二是人口红利是支撑税源可持续发展的重要基础。没有人口做支撑，城镇化最终会成为“空中楼阁”。泉州2019年常住人口达874万人，比2001年净增135万人，但从2010-2019年增量变化情况看，2010-2017年每年增量保持在7-8万人左右，而2018、2019年则仅分别增加5万人、4万人，有回落的迹象。泉州人口引入主要有三类群体：一是高收入群体，这类群体是创业的主要力量，吸引他们流入以及防止他们流出是做大做强税源的关键。二是高层次高技能群体，这类群体是推动工业技术发展的关键力量，吸引他们留驻对促进泉州市税源高质量发展至关重要。三是外来务工群体，目前这类群体已渗透到泉州市民营经济发展的方方面面，能否留住他们既是推动泉州市税源可持续发展的重点也是难点。

房地产市场存在的问题及成因分析

在国家楼市“房住不炒”房地产调控长效机制的政策取向下，泉州市房地产业更多面临的是市场发展的问题。

区域间商品房交易冷暖不均衡。中心市区是销售增长的重要支撑点，但目前鲤城区、丰泽区商品住房去化周期为1.0个月、4.2个月，2019年以来供地需求矛盾突出。泉港区、石狮市、惠安县等部分县（市、区）销售下降、库存量较高（泉港23.99个月，石狮23.73个月，惠安20.05个月）。

公共服务设施有待完善。近年来泉州市的市政设施建设取得很大成绩，但公共服务设施与省会福州市、厦门市相比仍有差距，对本地投资房产者和外来高端人群购房缺乏吸引力，导致相当多本地居民到厦门等地购房置业。

高素质人才缺乏。人口是一切经济活动的基础，人才更是第一资源，随着人口红利的逐渐消失，人才价值日益凸显。从2019年最具人才吸引力城市100强排名看，泉州市人才吸引力指数仅有5.2，排名第60位，远远低于2019年GDP进入9000亿俱乐部的其他城市和民营大市温州市、省内的厦门市。泉州市在管理、研发、信息、金融、咨询、服务、物流等知识密集型行业领军型、管理型、复合型人才比较缺乏;泉州市旅游资源丰富，条件得天独厚，但旅游经营管理、营销策划和导游人才比较紧缺，旅游业发展缓慢；泉州“金改”已全面推进，但金融人才结构不优，金融战略性、风险控制监管高端人才比较紧缺。

房地产市场持续健康发展的对策建议

推进房地产业供给侧结构性改革。一是放大国家、省房产新政效应。作为国务院批准的福厦泉国家自主创新示范区之一，政策利好推动泉州市创新发展和城市建设。要持续抓住政策利好机遇，加强中心市区规划建设，吸引大批各类人才前来干事创业，拉动房产需求。二是做好房地产市场风险稳控。跟踪监管在建项目，督促开发企业按时按质完成房地产开发建设。对库存去化周期较短的中心市区加快供地节奏；对去化周期较长的县（市、区）适当控制土地供应；对商业、办公房产去库存期限超过24个月的县（市、区）减少商业、办公用地供应规模，严格控制非住宅用地供应。及时发现并化解房地产市场风险，如加强目前尚存的历史遗留烂尾项目的处置，争取尽快复工。三是推动“购租并举”促进房地产投资优化。建议政府将租赁住房纳入房地产开发规划，增加租赁住房用地供应。鼓励房产业采取“租售并举”，将存量房改为租赁房或新建租赁业务住房。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。引导民间资本投资房屋租赁运营，解决房屋租赁运营资金筹措问题。

积极拉动需求端房产需求。一是大力宣传公开摇号、“一房一价”销售方式。泉州市鼓励开发企业建设适销对路的商品房，支持合理购房需求，优先满足产业急需人员和来泉就业、创业人员购房需求，扩大中心市区高层次人才购房覆盖面;对供需矛盾突出的区域、楼盘，泉州市采用由公证机构主持摇号公开销售商品住房的方式，区分刚需和非刚需，大幅提高刚需中签比例，严格落实“一房一价”销售办法，这种做法受到广大人民群众的欢迎，建议向外大力宣传，吸引更多外地人员来泉购房置业、生产生活。二是不断提升中心城区品位、聚集人气。加强房地产总体规划，加快完善中心市区和县城、镇区交通、医疗、教育、商贸、休闲等公共服务综合设施，吸引外来高端人口购房置业，为房地产业持续健康发展奠定坚实的基础。加快发展第三产业尤其是生产性的服务业，提升房地产业的投资价值，吸引民营资本、民营企业家投资家乡房地产业，回乡置业。三是实施差异化的定价方式。对房产价格问题不采取一刀切的做法，建议将住宅分为民生市场和高端市场两个方向，民生方向的保障住房，继续实施限价政策，以提高城镇化居民购房安居乐的能力和意愿;高端住房则适当开放价格，开发商们才能够更好地将先进的技术和产品带给市场，让住宅的品质更上一层楼。四是实施因人施策的人口城镇化策略。高收入群体。吸引他们流入以及防止他们流出最有效的办法是在营商环境改善、优化服务等方面下足功夫。高层次高技能群体。鼓励规模以上工业企业设立研发机构和团队，逐步提高财政科技投入比重，通过“筑巢引凤”的方式吸引高层次高技能群体留驻。外来务工群体。着力在保障性住房、义务教育、社会保险等民生方面向他们倾斜，特别是要确保他们无论是否落户都能享受同等的基本公共服务。

税务部门优化服务促进房地产业持续健康发展，促进房地产业税源培育和转化。一是加强房地产税收政策效应和市场状况调研，为政府制定房地产开发规划、提高城市品位建言献策。二是营造良好的税收环境，落实税收优惠政策，主动为房地产企业提供财务和纳税优质服务。三是强化税源共管共治。进一步加强与资源规划、住建、房管、国土等部门的协作，及时、准确了解国有土地使用权转让、商品房交易等涉税信息，重点做好协议出让土地成本和建安成本的审核，确保不动产销售增值税、企业所得税预缴和土地增值税预征税款及时入库。

（文/沈家骏 郑玉治 许树睿  作者单位：沈家骏系国家税务总局泉州市税务局党委书记、局长。郑玉治系收入核算和税收经济分析科副科长。许树睿系收入核算和税收经济分析科一级行政执法员。）