黄小平：泉州市房地产市场研判分析

2017-07-03 11:28 作者：黄小平郑玉治来源：丝路纵横杂志

黄小平，泉州市地方税务局局长。郑玉治，泉州市地方税务局计财科副科长兼数字中心副主任。

在中国房地产的产业链是最长的，其长期的驱动力是人口增长和城市化、城镇化，短期的驱动力主要是财税、信贷和土地等政策。近二十年房地产业一直是地方政府巩固、稳定、可靠的税源支点。笔者从税收角度跟踪观察，解读研究分析中央对房地产业的产业政策长期取向，在地方税收工作中，重点关注项目推进、资金供求、业态布局、市场交投、增量存的变化周期等问题，对部门、市场、消费者、企业、资金和税收等方面情况进行全面考量和判断，把握房地产结构性刺激政策、存量与增量占比接续、房地产业税收占比关系。

福建省三大中心城市商品房交易现状

厦泉一手房上涨。数据显示，2017年3月全国70个大中城市中，价格上涨的城市有62个，下降的城市有8个。环比价格变动中，福厦泉三市出现分化。其中，福州3月份环比下跌0.1%，这也是福州一手房连续4个月止住了涨价步伐。而厦门一手房价环比上月上涨1.9%，涨幅居全国第四，结束了此前的“五连跌”。泉州一手房价3月份环比继续上涨0.5%，虽然涨幅不太，却是2016年11月以来“五连涨”。

福厦泉二手房均涨。二手房方面，福州、厦门、泉州三城步调一致地上涨。其中：福州环比2月上涨1.6%，位列全国第7位，同比2016年3月上涨17.5%，对比2015年上涨22.6%。而厦门环比上涨4.9%，同比2016年3月更是上涨31.7%，对比2015年涨幅高达47.3%。而泉州上涨步调稍缓，环比2月上涨1.1%，同比2016年3月上涨9.2%，对比2015年上涨8.4%。

泉州市房地产市场供给侧分析。

土地出让升降明显。2011-2016年全市共出让土地23633.4公顷，2014年达到出让“高点”551.12公顷，2015年大幅回落至217.8公顷，2016年回暖上升到274.5公顷。

商品房销售增长较快。2017年一季度泉州市商品房销售260.25万㎡，同比增长49.7%；商品住房销售213.1万㎡，同比增长53.4%。从单月情况看，3月份泉州市商品房销售同比增幅有所回落，环比出现下降，市场消费趋于理性。全市商品房销售94.71万㎡，环比下降12.1%，同比增长27.2%。

商品房价格有所上涨。2017年一季度全市商品房均价7395元/㎡，同比上涨7.8%；商品住房均价7045元/㎡，同比上涨7.9%。从单月情况看，3月份泉州市商品住房均价7377元/㎡，低于2016年10月份均价水平（7561元/㎡），也低于全省平均水平（9825元/㎡）。自2016年12月起，泉州市新建住宅价格环比指数连续3个月下降。2017年2月份，泉州市新建住宅价格环比指数位居全国70个大中城市第19位，同比指数居第25位。

总体来看，2017年第一季度泉州市商品房销售增幅较大，原因主要是2016年同期基数较低及部分去库存政策效应延续。但与2016年第四季度相比，全市商品房销售量减少了15.4%，商品住房销售量减少了15.3%，但部分区域仍呈现明显增长。

二手房交易持续增长。2017年一季度泉州市二手房交易90.05万㎡，同比增长37.9%；其中二手住房交易75.03万㎡，同比增长66.4%。从单月情况看，二手房交易面积同比增幅有所回落。3月份全市二手房交易36.89万㎡，同比增长31.1%；其中二手住房交易31.40万㎡，同比增长50.3%。二手房价格呈现上涨。2017年一季度全市二手房均价4173元/㎡，同比上涨10.4%。

商品房供应明显减少。2017 年一季度全市商品房供应144.96万㎡，同比下降31.2%；商品住房供应106.28万㎡，同比下降18.4%。商品房供应量减少明显的原因是泉州市土地供应和新开工面积自2014年起逐年减少。

商品房库存去化周期缩短。截止2017年3月底，全市商品房库存885.09万㎡，去化周期12.8个月；商品住房库存494.03万㎡，去化周期8.6个月；非住宅库存391.06万㎡，去化周期34.9个月。

数据表明，2016年以来泉州商品住宅成交量比此前两年高出许多，已有的库存量消化不少。2017年第一季度，泉州部分热销区域和热销项目，已经出现货量阶段性紧缺的情形，本地客户持续出手，而周边的厦门、福州市调控新政频出，外溢客户进入泉州市场，导致第一季度楼市呈现较热的现象。

泉州市房地产市场需求端分析

刚需稳定，改善型需求上升，投资型需求还将持续。一般认为，对于一个家庭：第一套是刚需，第二套是改善性需求，从第三套起才是投资性需求。数据表明，2016年1月至12月，全市房地产销售中刚性需求首套房占比保持在22%-24%间，呈平稳拉伸状态;改善型需求二套房从年初的36%提升到年底的52%，提高了16个百分点;而投资性需求则回落17个百分点。

外地人购房占比合理。统计数据表明，2016年全市858万人中有“新泉州人”212.5万人， 2014年3季度至2016年1季度外来人口购房占比基本保持在20%左右。2017年一季度外地居民在泉州市购买商品住房面积67.68万㎡，占商品住房销售面积比例约29.5%，其中厦门居民购房面积占比2.15%。外地人员到泉州市购房主要是因为泉州外来务工、经商、就业人员群体较大。

2017年泉州市房地产行业出现较大变化原因分析

从2016年下半年开始，泉州房地产在政策扶持、信心归位、高房价城市外溢效应等多方助力下走上快车道，去库存成效显著。稳健的市场有利于房地产业发展。

适时出台文件，因地因时分类施策。2016年以来泉州市陆续出台《泉州市化解房地产库存和推进房地产供给侧结构性改革实施意见》、《关于加强和规范市区商品房预售管理的通知》、《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》、《厦漳泉房地产调控联动机制（泉州）实施方案》、《关于进一步完善房地产市场监督管理工作的通知》等文件，多措并举，力促房地产市场平稳健康发展。及时召开房地产市场形势分析会议，传达中央、省房地产工作部署，认真分析，积极应对、主动把控周边区域购买力外溢影响。指导部分县（市、区）适时取消购房补贴政策。结合实际，制定有针对性的政策，贯彻落实因地因时施策。

规范商品房预售管理，防患市场风险。促使开发企业考虑商品房项目开发的综合成本、产品的市场定位以及周边同类项目实际销售价格等，合理制定预售价格。规定3万㎡以内的项目不得分批申请办理预售许可，3万㎡以上的项目每批预售面积不得少于3万㎡。规定房地产开发企业必须严格遵守市场秩序，依法依规经营，不得随意涨价、哄抬房价，防止销售和房价大起大落。各县（市、区）出让房地产用地前应报市国土局备案，经市国土局与市住建局会商并核准后方能出让。开展房地产市场秩序检查，重点查处开发企业是否存在违法违规预售行为、捂盘惜售或变相囤积房源、未按规定在销售现场公示有关证件情况、商品房买卖合同欺诈行为、不正当价格行为。

泉州市房地产市场走势研判

下一阶段，泉州市房地产市场升温、风险增加的压力仍然不小。依据：一是到2017年9月份前，“金砖国家会晤”概念有可能会被投资客继续炒作。二是福州、厦门启动调控政策以及房价持续高企估计会促使一部分购买力外溢至泉州市；晋江、石狮、南安、鲤城、丰泽等地由于邻近厦门市，且房价与厦门差距较大，估计会成为厦门需求外溢后购房的首选区域。三是以往泉州居民在厦门购房面积占比达40%左右，由于厦门限购，估计部分泉州人将会回乡置业；四是泉州市热点区域的商品住房去化周期较短，如晋江市6.4个月、丰泽区为7.5个月、鲤城区为9.3个月、南安市为10.2个月。